SỬA GẤP LUẬT ĐẤT ĐAI 2013 (KỲ VII): Hoàn thiện khung pháp lý cho officetel

ThS. Luật sư Kiều Anh Vũ – Giám đốc Công ty Luật KAV Lawyers

Officetel có thể được hiểu là một loại hình bất động sản “lai” giữa “office” (văn phòng) và “hotel” (khách sạn, cơ sở lưu trú du lịch), là “mô hình căn hộ đa chức năng, có thể hiểu là văn phòng làm việc (office) và vừa có thể nghỉ ngơi – cư trú qua đêm (hotel)” .

Theo TCVN 12871:2020, công trình văn phòng kết hợp lưu trú có nhiều đặc điểm riêng về thiết kế, kiến trúc, xây dựng so với nhiều loại hình bất động sản khác. Cụ thể, theo tiêu chuẩn này, văn phòng kết hợp lưu trú có diện tích sử dụng không nhỏ hơn 25m2, tiêu chuẩn tính toán diện tích làm việc cho một người không nhỏ hơn 7m2, không gian lưu trú có diện tích không lớn hơn 50% diện tích sử dụng,…

Dù có thể có nhiều tên gọi khác nhau nhưng chung quy lại đây là một loại hình bất động sản đa chức năng, vừa dùng làm văn phòng và vừa dùng để lưu trú, không phải là nhà ở.

Tuy vậy, khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 cũng có quy định về nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh:“Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”.

Thực tiễn tồn tại của officetel và các giao dịch liên quan đến officetel đã và đang đặt ra nhiều vướng mắc pháp lý. (Dự án  Officetel EcoLife Capitol)

Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia số QCVN 04:2019/BXD, nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp được thiết kế, xây dựng để sử dụng vào mục đích ở và các mục đích khác như làm văn phòng, dịch vụ, thương mại. Trong đó có căn hộ chung cư, văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) là những khối biệt lập, những khu vực riêng biệt cùng thuộc nhà chung cư. Như vậy, officetel không phải là nhà ở, không phải là căn hộ chung cư nhưng có thể thuộc nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp.

Hiện nay, theo quy định tại khoản 5 Điều 11 Luật Nhà ở năm 2014, Luật này cấm sử dụng sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở, nghĩa là Luật không cho phép sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích làm văn phòng, kinh doanh, làm trụ sở chính của doanh nghiệp.

Tuy nhiên, như đã phân tích tại phần định nghĩa nêu trên, officetel là văn phòng, cụ thể là văn phòng kết hợp lưu trú, không phải là căn hộ chung cư. Do vậy, việc sử dụng địa chỉ của officetel để đăng ký kinh doanh, đăng ký làm trụ sở chính của doanh nghiệp là không bị cấm, tức là được phép thực hiện.

Tuy vậy, trên thực tế, hồ sơ đăng ký doanh nghiệp có sử dụng địa chỉ của officetel để làm trụ sở chính thường có yêu cầu phức tạp hơn so với các doanh nghiệp khác. Cụ thể, nếu doanh nghiệp đăng ký địa chỉ trụ sở chính tại officetel hoặc khu trung tâm thương mại thì cơ quan đăng ký kinh doanh thường yêu cầu người đăng ký doanh nghiệp cung cấp thêm các giấy tờ chứng minh địa chỉ đăng ký của doanh nghiệp là địa chỉ được kinh doanh thương mại theo dự án đã được phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền. Điều này cũng tạo ra bất cập, bất bình đẳng cho người đăng ký doanh nghiệp khi đặt trụ sở chính của doanh nghiệp tại officetel.

Mặt khác, vì vừa có chức năng văn phòng và lại vừa có chức năng để ở nên việc xác định mục đích sử dụng đất của officetel là đất ở hay đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp cũng là vấn đề không dễ dàng. Luật Đất đai hiện hành không có quy định riêng về mục đích sử dụng đất riêng biệt cho loại hình bất động sản như officetel.

Trên thực tế, officetel thường không được xây dựng riêng biệt trên một thửa đất mà thường được xây dựng trong các dự án bất động sản có officetel, dự án nhà chung cư có mục đích hỗn hợp. Trong các dự án đó, có nhiều công trình, hạng mục với mục đích sử dụng đất khác nhau. Khi đó, việc xác định mục đích sử dụng đất của dự án theo mục đích của công trình, hạng mục nào cũng là vấn đề chưa được quy định rõ.

Điều này dẫn đến việc thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với các dự án bất động sản có officetel vẫn còn nhiều bất cập.

Hiện nay, chưa có khung pháp lý rõ ràng cho việc cấp Giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với các dự án bất động sản về officetel và dự án bất động sản có officetel.

Officetel là một sản phẩm của thị trường bất động sản, là một nhu cầu có thật và là một thực tế hiện hữu trong đời sống xã hội. Do vậy, pháp luật không thể phủ nhận nó mà cần phải tạo ra một khung pháp lý phù hợp để tạo điều kiện cho sự phát triển của officetel (cũng như của các loại hình bất động sản khác), phù hợp với đòi hỏi của cuộc sống, của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Cần xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý điều chỉnh cho officetel về các vấn đề như: điều kiện, trình tự, thủ tục thực hiện dự án officetel, có liên quan đến officetel; điều kiện giao dịch liên quan đến officetel; quyền sở hữu của cá nhân, tổ chức nước ngoài; các vấn đề về chế độ sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho officetel; việc đăng ký kinh doanh, đăng ký lưu trú tại officetel; quy chuẩn kỹ thuật cho officetel; quy chế quản lý, sử dụng, vận hành officetel.

ThS. Luật sư Kiều Anh Vũ – Giám đốc Công ty Luật KAV Lawyers