Phân lô bán nền, cấm đến đâu?

Theo ông Lê Hoàng Châu – chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), việc cấm các dự án nhà ở theo diện phân lô bán nền không phù hợp với quy định pháp luật hiện hành. Điều đó còn không phù hợp điều kiện phát triển kinh tế – xã hội của Việt Nam hiện nay, không phù hợp với tầng lớp người dân có thu nhập trung bình trong xã hội.

“Luật đất đai năm 2003 đã từng cấm việc phân lô bán nền nhưng không thành công trong thực tế. Trong giai đoạn đó, pháp luật buộc các chủ đầu tư phải xây nhà mới được bán. Nhưng vì nhu cầu của xã hội, chủ đầu tư và người mua nhà thống nhất chuyển nhượng nền đất bằng hợp đồng góp vốn đầu tư dự án.

Trong đó, người mua đất góp vốn bằng giá trị lô đất, sau đó tự xây nhà theo mẫu thiết kế của dự án nhưng lấy danh nghĩa là chủ đầu tư xây. Sau khi người mua xây nhà xong, chủ đầu tư dự án và người mua mới ký hợp đồng mua bán nhà.

Những quy định này đã dẫn đến những hệ lụy là có những dự án bán nhà ở gần chục năm vẫn chưa làm được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu và tài sản gắn liền với đất (giấy chứng nhận) cho người mua.

Vì dự án nhà ở chỉ được cấp giấy chứng nhận khi đã hoàn thành xây dựng. Nếu vài người mua đất không có nhu cầu xây nhà, để đất trống thì cả dãy nhà sẽ không được hoàn công và cấp giấy chứng nhận.

Có những dự án chủ nhà xây sai thiết kế, sai mẫu nhà nhưng căn cứ theo quy định thì cơ quan chức năng chỉ phạt chủ đầu tư. Mà chủ đầu tư không phải là “thủ phạm” nên không chịu đóng tiền phạt, vì thế việc cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà gặp nhiều rắc rối, kéo dài…” – ông Châu nói.

* Với những phân tích như vậy, theo ông, Nhà nước nên duy trì cách làm phân lô bán nền?

– Thông tư liên tịch số 11 năm 2013 giữa Bộ TN-MT và Bộ Nội vụ chấp thuận cho các địa phương làm dự án phân lô bán nền ở một số khu vực theo tôi là hợp lý.

Tại TP.HCM và các đô thị đặc biệt thì việc phân lô bán nền chỉ cho phép ở khu vực ngoại thành, ở các địa phương khác thì phải tránh những khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị, tránh mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị. Điều này, theo tôi, hoàn toàn hợp lý.

* Hợp lý ngay cả trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp lợi dụng niềm tin của người dân vào dự án phân lô bán nền, để lập các dự án “ma”, phân lô trên đất không phù hợp quy hoạch, phá vỡ quy hoạch, thưa ông?

– Theo tôi, việc phân lô bán nền hiện nay chia ra làm mấy nhóm sau: Nhóm dự án đúng quy định pháp luật, Nhà nước không nên cấm. Nguyên nhân như tôi đã phân tích trên.

Nhóm người dân phân lô tách thửa từ đất của gia đình để bán bớt một phần cũng không được cấm vì đó là quyền của người sử dụng đất.

Nhóm phân lô bán nền trái pháp luật. Đây mới là nhóm tạo nên bức xúc của dư luận và người dân trong thời gian qua. Có các công ty chuyên làm dự án “ma” hoàn toàn không có thật để thu tiền của người mua nhưng đất thì không bao giờ có.

Cũng có một số công ty dùng chiêu thức “màu xám”, tức thật giả lẫn lộn. Trong 10 khu đất công ty này bán đất nền thì họ làm được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua được 1 khu. Sau đó, công ty này dùng thông tin của dự án làm đúng để đi quảng cáo, thông tin và tiếp tục thu hút khách hàng vào các dự án “ma” tiếp theo.

Hoặc có công ty có mua đất nông nghiệp, có giấy chủ quyền đất nông nghiệp nhưng đất đó không được chuyển thành đất ở, không có quy hoạch phù hợp…

Dư luận càng phản ánh thì các thủ đoạn ngày càng tinh vi và bán các sản phẩm không có thật, có dấu hiệu lừa đảo. Nhóm này kiên quyết xử lý, phải dẹp bằng các biện pháp quản lý và các công cụ của Nhà nước chứ không phải bằng cách cấm tất cả các loại hình phân lô bán nền.

* Trên thị trường còn có dạng các doanh nghiệp núp bóng người dân chuyển mục đích sử dụng lô đất lớn, phân lô bán nền cũng làm vỡ quy hoạch, nguy cơ hình thành những khu vực dân cư thiếu các hạ tầng cần thiết?

– Trước hết, trên hồ sơ pháp lý thì Nhà nước phải tôn trọng quyền chuyển mục đích sử dụng đất, tách thửa và chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân. Tuy nhiên, thực tế sau lưng người dân là các đầu nậu và công ty bất động sản, kể cả cò đất kinh doanh nhưng trốn thuế, trục lợi.

Theo tôi, những trường hợp này rõ ràng có sự buông lỏng quản lý của chính quyền địa phương, hoặc có sự móc ngoặc với cán bộ cấp cơ sở. Nếu chính quyền địa phương quản lý chặt chẽ, xử lý nghiêm, những đầu nậu, công ty bất động sản hay cò đất khó có cơ hội trốn thuế, trục lợi.

* Có ý kiến cho rằng với đô thị đang phát triển, cũng cần thiết phải có những dự án trung gian, vừa túi tiền của người thu nhập không cao với những tiêu chuẩn về hạ tầng kỹ thuật, xã hội thấp hơn những khu vực khác. Vì đây là cơ hội có nhà của những người ít tiền, người ở nông thôn mới ra lập nghiệp tại đô thị, trong điều kiện nhà ở xã hội chưa đáp ứng được nhu cầu của người dân?

– Nhiều đô thị lớn trên thế giới cũng chấp nhận giai đoạn phát triển ban đầu với những đô thị có các tiêu chuẩn thấp, hơi nhếch nhác. Sau đó, khi kinh tế phát triển, Nhà nước chỉnh trang lại khang trang hơn.

Nhiều khu vực của Q.9 (TP.HCM) đang bị tư nhân phân lô bán nền, băm nát quy hoạch. Có thể để cho khu vực này chấp nhận một giai đoạn chuyển tiếp. Một lúc nào đó, người dân nhận ra mình ở khu vực này không có nhiều tiện nghi cần thiết như trung tâm thương mại, trường học, khu vui chơi… cho con trẻ phát triển thì họ sẽ bán đi và đến các khu đô thị mới để hưởng được những tiện ích.

Dần dần nhu cầu người dân lớn hơn, những khu dân cư tự phát với hạ tầng tối thiểu sẽ tự mất đi khi kinh tế người dân khá hơn. Đó là con đường tất yếu để phát triển đô thị khi nguồn lực ngân sách và xã hội còn hạn chế.

3 đề xuất xử dự án “ma”

Cần các thông tin kịp thời từ báo chí, trang thông tin, cổng thông tin điện tử của quận, huyện, từ phường, xã… và trước hết vẫn là thiết lập một hệ thống cung cấp thông tin quy hoạch dễ tiếp cận, dễ hiểu cho người dân từ phường xã, quận huyện.

Chính quyền phải cảnh báo cho người dân. Ngay sau khi phát hiện trên địa bàn có trường hợp bán nền đất, chính quyền vào cuộc ngay, đưa thông tin cảnh báo và cả việc cắm bảng cảnh báo tại các lô đất. Đồng thời chính quyền cưỡng chế việc xây dựng trái phép, xử lý các cá nhân, doanh nghiệp có dấu hiệu lừa dối, bán sản phẩm không có thật…

Các địa phương cần quy hoạch bài bản để mời gọi đầu tư. Khi Nhà nước mời gọi được những chủ đầu tư có năng lực để thực hiện dự án lớn sẽ làm thay đổi bộ mặt địa phương và giảm cơ hội cho những dự án “ma” xuất hiện. (Ông Lê Hoàng Châu)

Ông Đặng Hùng Võ (nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường):

Phân lô bán nền làm tăng đầu cơ đất

Nhà nước không nên khuyến khích đầu tư vào đất đai để chờ tăng giá rồi bán lại. Các nước trên thế giới chỉ dùng cơ chế phân lô bán nền để giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp, cho những người không đủ tiền mua nhà một lần nhưng có nhu cầu về chỗ ở. Họ có ít tiền mua đất, thời gian sau dành dụm thêm ít tiền nữa để xây nhà… Còn ở nước ta xem sản phẩm của phân lô bán nền như một sản phẩm của thị trường bất động sản là không đúng.

Luật đất đai năm 2003 cấm phân lô bán nền, đến năm 2007 chỉ cấm ở đô thị loại 3 trở lên, đến năm 2010 lại giao cho các tỉnh tự quyết định phân lô bán nền. Không phải cân nhắc nữa, ngay lúc này cần cấm phân lô bán nền. Vì việc phân lô bán nền đã làm tăng việc đầu cơ đất đai dẫn đến hiệu quả sử dụng đất thấp. Dòng tiền đổ vào đất đai lớn sẽ không dành cho sản xuất kinh doanh.

TS Nguyễn Ngọc Hiếu (giảng viên ĐH Việt – Đức):

Đánh thuế đất để trống, người đầu cơ sẽ chùn tay

Tại các khu phân lô bán nền, đa số người mua hi vọng giá đất sẽ tăng lên, rồi có người mua lại với giá cao hơn để kiếm lời. Ở các nước khác trên thế giới, họ chống đầu cơ bỏ hoang đất bằng cách buộc các chủ đầu tư phải xây nhà trên đất mới bán. Cấm phân lô bán nền cũng chỉ là giải pháp tình thế. Giải pháp căn cơ chống đầu cơ đất là một sắc thuế chống đầu cơ. Nếu ai có đất mà để trống sẽ bị đánh thuế cao. Mức thuế có thể bằng 2-3% giá trị đất mỗi năm. Như vậy, người mua đất sẽ chùn tay, không đổ xô đi mua đất, không làm cho nhu cầu vượt xa nguồn cung, để cho các dự án “ma” có cơ hội xuất hiện, hoành hành.