Nhà ở xã hội biến tướng: Cần thanh tra toàn diện quỹ đất

Nhiều chủ đầu tư vi phạm

NƠXH ra đời cách đây gần 10 năm và từ năm 2015, chính sách NƠXH này đã được đưa vào Luật Nhà ở. Ngay sau đó, Chính phủ liên tục ban hành nhiều Nghị định, thông tư, chỉ thị để hướng dẫn thực hiện chính sách này. Điểm lưu ý trong chính sách được đưa vào Luật là quy định quỹ đất cho việc phát triển NƠXH. Nghị định 100/2015 về phát triển quản lý NƠXH quy định rõ: Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất (bao gồm cả dự án đầu tư xây dựng theo hình thức xây dựng – chuyển giao (BT) và hình thức xây dựng – kinh doanh – chuyển giao (BOT) tại các đô thị từ loại 3 trở lên. Đồng thời, khu vực quy hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết… để xây dựng NƠXH…

Tuy nhiên, theo thời gian, rất ít các khu đô thị làm đúng quy định trích quỹ đất 20% làm NƠXH hoặc có làm cũng chậm. Đơn cử như tại Khu đô thị Ciputra, dân làm đơn kiến nghị khẩn cấp gửi lên Thủ tướng Chính phủ liên quan đến việc điều chỉnh một số ô đất trong khu đô thị, bao gồm cả quỹ đất 20%.

Hay như The Manor Central Park trên đường Nguyễn Xiển của Tập đoàn Bitexco họ đã thực hiện bố trí 20% diện tích tại ô đất số 18 theo quyết định phê duyệt quy hoạch số 5873 ngày 17/12/2013. Nhưng đến quyết định 3021/QĐ-UBND ngày 30/6/2015 của UBND thành phố Hà Nội về việc chấp thuận đầu tư dự án, thì khu đất này lại được xếp xây dựng vào giai đoạn 2, và xây dựng gần như sau cùng.

Có dự án khu đô thị đã bán gần xong phần nhà thương mại nhưng NƠXH mãi chưa triển khai. Cụ thể như Dự án Diamond Park (xã Tiền Phong, Mê Linh, Hà Nội) do Cty CP Tập đoàn Videc làm chủ đầu tư được UBND tỉnh Vĩnh Phúc phê duyệt giữa năm 2008.

Ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, quy định về việc dành đất phát triển các dự án NƠXH đã rõ trong luật. Theo quy định, phải dành 20% quỹ đất ở các dự án bất động sản trên 10 ha làm NƠXH nếu thực hiện đúng sẽ không thiếu đất để làm NƠXH.

“Việc dành 20% quỹ đất không được một số chủ đầu tư dự án bất động sản tuân thủ. Có trường hợp quỹ đất làm NƠXH chủ đầu tư không thực hiện giải phóng mặt bằng mà chỉ đền bù giải phóng mặt bằng diện tích đất làm nhà ở thương mại, một số chủ đầu tư giải phóng mặt bằng quỹ đất làm NƠXH nhưng không thực hiện mà để đấy chờ cơ hội chuyển đổi. Theo tôi, cần thanh tra toàn diện các chủ đầu tư trong việc thực hiện” – ông Nam nói.

Doanh nghiệp không mặn mà?

Ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản đánh giá, mặc dù chính sách NƠXH có ý nghĩa rất lớn nhưng các doanh nghiệp chưa mặn mà, nguyên nhân chính là tính hiệu quả. Ông Phấn lưu ý: Thời điểm khó khăn, thị trường trầm lắng, các dự án nhà ở thương mại không bán được nên Chính phủ cho phép ưu đãi đầu tư phát triển NƠXH và các chủ đầu tư này chủ động xin chuyển dự án nhà ở thương mại sang NƠXH (để phục vụ cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp). Lúc đó doanh nghiệp rất hào hứng để làm NƠXH. Đặc biệt, khi được Chính phủ khuyến khích bằng gói vay ưu đãi lãi suất thấp lên tới 30.000 tỷ đồng “Còn tại thời điểm này, do thị trường đã phục hồi rất tốt, kinh doanh suôn sẻ nên các doanh nghiệp không còn “mặn mà” với NƠXH nữa”, ông Phấn nhận xét.

Theo các chuyên gia, cái khó cho NƠXH không có “đất diễn” chính là lợi nhuận. Khi đầu tư NƠXH, theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 100, chủ đầu tư chỉ được hưởng lợi nhuận 10% nếu bán NƠXH. Trong khi, nguồn vốn phát triển NƠXH lại ngày càng khó khăn. Gần 3 năm nay sau khi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng kết thúc, không còn nguồn vốn cho chủ đầu tư vay nữa. Cho nên, đa phần các doanh nghiệp đều kêu khó khăn về nguồn vốn.

Xác nhận hồ sơ dễ dãi

Theo quy định trong Luật Nhà ở 2015, nhóm đối tượng được mua NƠXH gồm rất nhiều thành phần như: Người có công với cách mạng ; Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn; Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp; Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ; Cán bộ, công chức, viên chức…

Theo quy định, những đối tượng này phải xin xác nhận của địa bàn phường về việc không có nhà ở. Tuy nhiên, như một cán bộ lãnh đạo phường Trung Văn (Nam Từ Liêm, Hà Nội) chia sẻ : “Việc xác nhận chỉ được dành cho đối tượng có hộ khẩu hoặc thường trú chưa có nhà trên địa bàn phường, chứ chúng tôi làm sao xác nhận được đối tượng này có nhà ở trên địa bàn phường khác hay không?”.

Ngoài ra quy định về mức thu nhập của đối tượng mua NƠXH có “vấn đề” khi ấn định người mua có mức thu nhập dưới 9 triệu đồng/tháng. Một doanh nghiệp có nhiều nhân viên mua NƠXH cho biết: “Nếu xác nhận cho nhân viên mức thu nhập đúng thì không có ai thuộc đối tượng mua NƠXH. Vì nhân viên cũng đều là gia đình trẻ, họ xin công ty tạo điều kiện nên doanh nghiệp cũng chiếu cố xác nhận mức thu nhập trên giấy tờ sao cho đúng tiêu chuẩn”.

Cũng bởi chuyện xác nhận đối tượng mua nhà quá dễ dãi nên mới xảy ra hiện tượng mua đi bán lại NƠXH. Anh Công Vinh (nhà ở xã hội Linh Đàm) kể: “Tôi bán căn hộ NƠXH và chỉ ghi giấy viết tay cho người mua. NƠXH lúc mua giá rẻ nhưng lúc bán được hưởng chênh đến vài trăm triệu đồng nên nhiều gia đình ở cùng tầng với tôi chưa ở ngày nào, nhận nhà xong cũng bán hết”.

Theo ông Nguyễn Chí Dũng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội, quy định về NƠXH ghi rõ: chủ đầu tư chịu trách nhiệm chính trong việc xét duyệt hồ sơ của người mua NƠXH. Sau 15 ngày khi chủ đầu tư gửi danh sách lên Sở Xây dựng kiểm tra, nếu Sở không phát hiện được đối tượng đã mua NƠXH rồi sẽ thông báo để chủ đầu tư ký hợp đồng với đối tượng mua nhà.

“Để quản lý, giám sát việc sử dụng NƠXH trên địa bàn, thành phố Hà Nội đã giao cho công an các địa phương thường xuyên kiểm tra người sử dụng NƠXH, trường hợp sử dụng NƠXH không đúng đối tượng sẽ bị thu hồi”, ông Dũng nói.

* Ông Lê Hoàng Châu (Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA)) cho hay: trên thế giới, Nhà nước giữ vai trò chủ đạo, kiến tạo chính sách, đặc biệt là chính sách tạo quỹ đất, chính sách thuế và chính sách tín dụng ưu đãi để hỗ trợ phát triển các dự án NƠXH, hỗ trợ tín dụng ưu đãi cho người tiêu dùng để thuê mua, thuê nhà ở xã hội phù hợp với nhiều loại đối tượng khác nhau. Phổ biến nhất vẫn là hình thức thuê NƠXH, một phần nhỏ còn lại là mua trả góp dài hạn từ 20-30 năm. Trong khi đó, chính sách của chúng ta về NƠXH là để bán và thu tiền ngay.

* Ông Đặng Hùng Võ (nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường) cho biết: Bản thân ông là tư vấn cho Ngân hàng Thế giới về chính sách NƠXH cho Việt Nam. Ông Võ cho rằng, Ngân hàng Thế giới không nhất trí với chính sách NƠXH của Việt Nam bởi đây là chính sách dựa trên cơ chế bao cấp như được miễn tiền sử dụng đất, gói tín dụng ưu đãi… Một cơ chế bao cấp luôn luôn có nguy cơ bị biến dạng, trục lợi. Những khu NƠXH có lợi ích lớn đang bị trục lợi, nhà rơi vào tay người giàu.

* Ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam đề nghị nên giảm bớt đối tượng được mua nhà và chỉ dành cho đối tượng đặc biệt. Nhà ở xã hội sử dụng nguồn vốn nhà nước hoặc được trợ cấp rất lớn chỉ nên dành cho đối tượng cần trợ cấp, chứ không phải dành cho những đối tượng rộng rãi như hiện nay (cán bộ công chức, lực lượng vũ trang, …).

Mai Ngọc

Phát triển NƠXH đạt 33% mục tiêu

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết: “Việc phát triển NƠXH đến thời điểm này mới đạt khoảng 33% so với mục tiêu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 cần có 12,5 triệu m2 NƠXH”.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw phân tích: Thời gian qua rất nhiều đối tượng thực hiện hành vi vi phạm trong việc mua NƠXH nhằm thu lợi bất chính. Trong đó, phổ biến là việc nhận làm hồ sơ mua nhà. Họ thực hiện thông qua các giao dịch ngầm để đối phó với cơ quan chức năng. Các hành vi này vi phạm quy định của pháp luật về NƠXH có thể đối mặt với hình thức xử lý vi phạm hành chính, trong trường hợp nghiêm trọng có thể bị xem xét khởi tố hình sự.