Giá nguyên vật liệu tăng phi mã, giá nhà sắp tăng mạnh?

Theo một số chuyên gia trong ngành, giá nguyên vật liệu xây dựng tăng đang là “cú bồi” cho cả thị trường xây dựng và BĐS vốn đã khó khăn lại càng trở nên khó khăn hơn, nhất là trong bối cảnh dịch Covid-19 như hiện nay.

Trong hoạt động xây dựng, chi phí thép đầu vào chiếm khoảng 10-15% giá trị toàn công trình tùy theo tiêu chuẩn hoàn thiện của từng dự án. Có thể thấy, thép là nguyên vật liệu chiếm tỷ trọng về giá cao nhất trong giá thành xây dựng. Với tốc độ tăng giá thép 40-50% như thời gian qua, nhiều chuyên gia trong ngành cho rằng, các nhà thầu xây dựng cả nước có thể đang đứng trước nguy cơ vỡ trận, kéo theo đó là giá nhà sẽ tăng cao là điều tất yếu.

Ghi nhận cho thấy, chỉ từ đầu năm đến nay, giá sắt thép trong nước đã tăng 40 – 50%, cũng với sắt thép, nhiều vật liệu xây dựng khác như cát, ximăng, gạch đá… cũng té nước theo mưa khiến giá thành xây dựng bị đẩy lên, đẩy nguy cơ tăng giá nhà ngay trong những tháng cuối năm nay. Cụ thể, đối với thép tròn (dùng làm bêtông cốt thép) cuối năm 2020 có giá 13 triệu đồng/tấn thì đến nay lên tới 19 triệu đồng/tấn. Nhưng thép hình và thép tấm (xây dựng các nhà máy) còn tăng cao hơn nữa. Hồi đầu năm nay thép này có giá 15 – 16 triệu đồng/tấn thì nay đã lên tới 24 – 25 triệu đồng/tấn, tăng 66%.

Theo các nhà thầu, những hợp đồng mới trong quý 3,4 đã cập nhật tình hình giá thép thì không bị ảnh hưởng nữa do sẽ có thương lượng vấn đề trượt giá. Tuy nhiên, tác động về lâu dài, trong bối cảnh thiếu hụt nguồn cung, thêm việc giá trị đầu vào tăng. Dự báo, giá thành đầu ra cuối cùng là sản phẩm nhà ở, giá sẽ tăng thêm từ 10-20% là điều có thể chắc chắn xảy ra.

Theo bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land, mức giá thép tăng quá nóng cùng nhiều loại vật liệu khác cũng tăng giá đã làm tăng giá thành xây dựng, ảnh hưởng đến kế hoạch bán hàng. Chắc chắn đến quý 3 và quý 4/2021, việc tăng giá trên sẽ tác động vào giá bán các sản phẩm BĐS.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp Hội BĐS Tp.HCM cho hay, hiện có nhiều chi phí hình thành nên giá thành của một dự án nhà ở cao tầng, trong đó có chi phí lãi vay trên dưới 10%, chi phí đất cho dự án nhà cao tầng chiếm 15-20%, chi phí xây dựng lớn nhất, chiếm 60%, ngoài ra còn có chi phí không tên đặc thù của ngành địa ốc.

Xét riêng chi phí xây dựng có nhóm vật liệu xây dựng cơ bản gồm sắt, thép, xi măng, cát, đá, gạch chiếm 60% trong tổng chi phí xây dựng. Ngoài ra còn phải kể đến chi phí thiết bị (máy móc) lắp đặt chịu tác động của giá nhiên liệu xăng, dầu và điện. Nhìn tổng thể tỷ trọng các loại chi phí một dự án nhà ở để thấy rằng giá thép tăng mạnh trong những tháng qua, cộng với giá các vật liệu xây dựng khác cũng tăng cao sẽ tác động lập tức đến giá nhà. Thông thường giá bán căn hộ trên thị trường sẽ được chủ đầu tư điều chỉnh theo biên lợi nhuận kỳ vọng.

Khi chi phí tăng lên thì giá thành cũng đội lên để đảm bảo lợi nhuận vì không ai xác định kinh doanh lỗ. Điều này dẫn đến kịch bản các chi phí bị tăng lên, cuối cùng người mua nhà phải gánh.

Nếu chủ đầu tư ký hợp đồng có điều chỉnh giá với nhà thầu thì chắc chắn chủ đầu tư phải bù vào khoảng giá vật tư xây dựng tăng, sau đó tính vào giá thành bán ra thị trường.

Còn theo một doanh nghiệp BĐS, giá thép tăng gần gấp đôi và các vật tư cơ bản cũng vọt lên có thể khiến giá thành căn hộ đội thêm 18%. Giá sắt thép tăng gấp đôi đang gây áp lực rất lớn lên giá BĐS, dự báo giá nhà ở xác lập mặt bằng giá mới trong năm 2021.

Chia sẻ trên báo chí mới đây, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành phân tích, chi phí xây dựng chiếm trung bình 60% và tối đa 70% giá thành căn hộ, tùy dự án. Chẳng hạn với một hợp đồng xây dựng 100 tỷ đồng, nhân công chiếm 20%, chi phí linh tinh chiếm 10% và vật liệu xây dựng chiếm 60-70% (nếu tính riêng chi phí vật tư cơ bản như thép, sắt, cát, xi măng, đá chiếm 36%). Khi giá thép tăng gấp đôi trong những tháng qua có thể khiến giá trị công trình bị đội lên 18%.

Có thể hình dung một căn hộ dự toán trên sổ sách (lý thuyết) bán ra 30 triệu đồng một m2, khi thép tăng giá, có thể đẩy căn hộ chào bán ra thị trường đội lên 35 triệu đồng, căn hộ giá 40 triệu đồng sẽ bị tăng giá 47 triệu đồng. Tùy chủ đầu tư, nếu họ chia sẻ với khách hàng, giá nhà chào bán ra sẽ tăng ở biên độ vừa phải dưới 10%. Như vậy, giá nhà có thể đội lên 18-20% do vật liệu xây dựng tăng bất thường thời gian qua.

Từng phân tích về tác động của các chi phí đến giá nhà, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, ngoài yếu tố quỹ đất, chi phí tài chính, kỳ vọng lợi nhuận của CĐT thì chi phí xây dựng cũng tác động rất mạnh đến cấu thành giá sản phẩm ra thị trường. So với 3-4 năm trước mọi chi phí về nhân công, vật liệu xây dựng… để làm nên một dự án đều tăng. Điều này có nghĩa là giá thành bán ra không thể giảm được. Nếu tình trạng các vật liệu này tiếp tục tăng nóng thì chắc chắn giá nhà sẽ tăng là điều tất yếu.

Nhiều doanh nghiệp xây dựng hiện đang kiến nghị Bộ Xây dựng cần điều chỉnh cập nhận ngay bảng giá thép và một số mặt hàng khác theo thị trường. Nếu không có điều chỉnh mà vẫn phải áp dụng giá nhà nước lúc này thì sẽ rất khó khăn cho các nhà thầu.