Chuyên gia nêu 3 lý do phản đối đề xuất lấp hồ Thành Công xây chung cư của Vihajico

Mới đây, CTCP Đầu tư và Phát triển Đô thị Việt Hưng (Vihajico) đề xuất cắt giảm hơn 4.267 m2 mặt hồ Thành Công (Ba Đình) để xây khu nhà tái định cư cho cư dân các khu tập thể cũ trong khu vực, đồng thời bù lại phần diện tích đó bằng cách mở rộng diện tích công viên và hồ về phía trung tâm khu đô thị. 

Đề xuất của Vihajico được đưa ra trong bối cảnh TP Hà Nội đang đẩy mạnh xây dựng phương án cải tạo các khu tập thể cũ sau nhiều năm “giậm chân tại chỗ”. 

Đây không phải lần đầu tiên Vihajico có đề xuất này. Trước đó, hồi tháng 4/2017, tại hội thảo cải tạo chung cư cũ diễn ra tại Hà Nội, đại diện Vihajico – lúc này là đơn vị được thành phố giao cải tạo chung cư cũ Thành Công cũng đã đưa ra đề xuất nâng tầng chung cư và lấy một phần diện tích hồ Thành Công xây nhà tái định cư.

Cả 2 lần đề xuất phương án này của Vihajico đều gây nhiều tranh cãi. Đa số các ý kiến chuyên gia đều không đồng tình với phương án lấp hồ xây chung cư dù cho rằng cải tạo chung cư cũ là vấn đề bức thiết.

Trao đổi với Người Đồng Hành, ông Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội, phản đối đề xuất của Vihajco vì 3 lý do. 

Thứ nhất, nét đặc trưng nhất của Hà Nội là gắn kết không gian kiến trúc và kết cấu cảnh quan, nhất là cây xanh, mặt nước. Hồ Thành Công đang đóng vai trò tạo không gian xanh cho quận Ba Đình cũng như toàn thành phố. Vì vậy, việc lấp hồ là một kiến nghị không hợp lý, đi ngược lại với chủ trương.

Một góc khu tập thể Thành Công. Ảnh: Lâm Tùng

Còn việc lấp hồ rồi bù lại bằng cách mở rộng diện tích công viên và hồ về phía trung tâm khu đô thị, ông Đào Ngọc Nghiêm lưu ý: “Bảo vệ không gian xanh, đặc biệt diện tích mặt nước không phải chỉ là bảo vệ khối lượng hoặc diện tích nước mà còn phải đảm bảo cả hình dáng của hồ nước”.  

Ông lấy ví dụ nếu không có hình dáng cảnh quan của hồ Gươm thì sẽ không tôn vinh được Tháp Rùa ở giữa và Đền Ngọc Sơn. Tương tự, nếu không có hình dáng của hồ Tây như hiện nay thì sẽ không có khu vực được so sánh với kim cương là bán đảo Tây Hồ. Nếu hồ Bảy Mẫu không có hình dáng như bây giờ thì công viên Thống Nhất không có giá trị.

Lý do thứ hai là với đề xuất của doanh nghiệp, việc lấp hồ ở khu vực ngã tư đường Huỳnh Thúc Kháng sẽ ảnh hưởng đến không gian toàn tuyến đường. Không gian công cộng của toàn tuyến đường Huỳnh Thúc Kháng vừa có không gian kín và không gian mở, chính hồ Thành Công đã tạo ra không gian mở làm tăng giá trị của thiết kế đô thị của tuyến đường lên, nếu bây giờ lại lấp hồ đi thì không khoảng trống nữa. Để đánh đổi khoảng trống với công trình cao ốc, theo Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội, là không thuyết phục.

Lý do thứ ba khi xây bổ sung cao ốc tái định cư, dân số sẽ tăng thêm 10%. Điều này đi ngược lại chủ trương của thành phố là phải giảm dân số trong nội đô. 

Từ đó, ông Đào Ngọc Nghiêm kết luận: “Tôi cho rằng lấp hồ xây chung cư là không thuyết phục”.

Đồng quan điểm với ông Nghiêm, TS. KTS Trương Văn Quảng, Phó Tổng Thư ký Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam, nói: “Dứt khoát phản đối đề xuất lấp hồ xây chung cư của doanh nghiệp”.

Ông Trương Văn Quảng cũng cho rằng Hà Nội là một thành phố đặc thù với rất nhiều diện tích mặt nước, nhưng trong quá trình phát triển, một diện tích tương đối lớn bị hao hụt. Riêng với hồ Thành Công, ông Quảng cho rằng đây là một không gian đã định hình, nằm trong cấu trúc không gian đô thị. Nếu lấp hồ, giảm diện tích mặt nước sẽ làm suy giảm cảnh quan, cây xanh, suy giảm tác động tích cực của môi trường, ảnh hưởng đến định hướng phát triển đô thị xanh, thông minh sau này. 

Phó Tổng Thư ký Hội Quy hoạch phát triển đô thị cũng cho rằng bản thân doanh nghiệp cũng có lý lẽ riêng khi đưa ra đề xuất lấp một phần hồ để xây chung cư, trong đó quan trọng nhất là đảm bảo lợi nhuận. Tuy nhiên, lợi ích khi thực hiện một dự án phải tính từ 3 phía là thành phố, người dân và doanh nghiệp, nếu chỉ chú trọng vào lợi ích của doanh nghiệp thì vấn đề cảnh quan, môi trường của thành phố sẽ bị trả giá.

Cải tạo chung cư cũ có hy vọng?

Đề xuất của Vihajico dù gây tranh cãi song cũng thể hiện một diễn biến mới trong bài toán cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội. Gần đây, thành phố đã lập tổ chuyên gia cùng 5 đồ án quy hoạch chi tiết để triển khai thực hiện đề án cải tạo trên địa bàn. 

Danh sách các doanh nghiệp tham gia cải tạo chung cư cũ lần này cũng gồm nhiều “tên tuổi lớn” như Tập đoàn T&T, Vingroup, Sungroup, UDIC, Geleximco, Vinaconex…

Thực tế, từ nhiều năm trước, nhiều doanh nghiệp nói trên cũng từng được kỳ vọng sẽ giải quyết bài toán chung cư cũ xuống cấp với nhiều cấp độ ở Hà Nội. Tuy nhiên, bài toán này cho thấy nhiều vấn đề vướng mắc, trong đó, căn cơ vẫn là đảm bảo hài hoà lợi ích cho cả Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Để cải tạo được chung cư cũ, phải đảm bảo hài hoà lợi ích cho cả Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Ảnh: Lâm Tùng

Tại rất nhiều cuộc hội thảo, toạ đàm, diễn đàn bàn về cải tạo chung cư cũ, hầu hết ý kiến chuyên gia, doanh nghiệp cho rằng điểm khó nhất hiện nay cho doanh nghiệp khi tham gia cải tạo là mức lợi nhuận không đủ hấp dẫn. Phần lớn chung cư cũ tập trung ở các quận nội thành, nằm trên “đất vàng” nhưng quy hoạch chung của thành phố lại yêu cầu hạn chế xây cao ốc trong nội đô. Như vậy, nếu chỉ xây với chiều cao được cho phép, đồng thời đảm bảo nhu cầu tái định cư tại chỗ cho cư dân hiện hữu thì doanh nghiệp không nhìn thấy lợi nhuận.

Mới đây, tại Toạ đàm Vướng mắc trong hoạt động của doanh nghiệp bất động sản 2019, ông Bùi Khắc Sơn, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai cho biết doanh nghiệp này đang triển khai đề án cải tạo cung cư cũ của Hà Nội theo Nghị định 101, tuy nhiên để nhận được 100% sự đồng thuận của người dân ở khu chung cư cũ là điều không tưởng. 

“Từ năm 2016 chúng tôi đã chuẩn bị hết các khâu triển khai, các cơ quan chức năng ủng hộ nhưng khi thực hiện, chúng tôi bị vướng về Luật Bất động sản, Luật Nhà ở… dẫn đến không thể làm như kế hoạch đề ra”, vị này nói.

Phương án đền bù khi cải tạo tập thể cũ ngày càng leo thang, hệ số đền bù mà các hộ dân đưa ra không có điểm dừng, các hộ cũng cơi nới diện tích khác với giấy tờ gốc… là các điểm “nghẽn” được ông Sơn dẫn ra.