Doanh nghiệp bất động sản thoát khỏi trạng thái ‘mất phanh’

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Ban nghiên cứu thị trường và tư vấn xúc tiến đầu tư bất động sản VARs, thanh khoản trên thị trường bất động sản đang dần được cải thiện, đặc biệt so với giai đoạn khó khăn cuối năm trước và những tháng đầu năm nay. 

Thời gian vừa qua, các cơ chế, chính sách thúc đẩy thị trường bất động sản đã bắt đầu có dấu hiệu được thẩm thấu. Lượng giao dịch trên toàn thị trường tăng dần theo thời gian với nhiều hơn các sản phẩm phù hợp với nhu cầu của người dân được đưa vào thị trường. 

Theo đó, quý II/2023 thị trường ghi nhận 3.700 giao dịch, tăng 37% so với mức 2.700 ở quý I. Đến quý III, thị trường đã ghi nhận gần 6.000 giao dịch, gấp 1,5 lần quý II và hơn 2 lần so với quý I/2023. Tuy nhiên, tính chung 9 tháng đầu năm 2023, lượng giao dịch mới chỉ bằng khoảng 50% so với cùng kỳ năm trước và bằng khoảng 20% so với giai đoạn sốt đất.

Chính điều này đã khiến giúp sức khỏe của các doanh nghiệp bất động sản có dấu hiệu cải thiện. Số lượng doanh nghiệp bất động sản quay trở lại hoạt động, tuyển dụng ghi nhận tăng ở một số địa phương có thị trường phục hồi tốt.

Tính đến cuối tháng 8/2023, có 1.721 doanh nghiệp bất động sản quay trở lại hoạt động, tăng 102% so với cùng kỳ năm 2022.

Trong tháng 9/2023, số lượng doanh nghiệp thành lập mới trong lĩnh vực bất động sản gấp 3,5 lần số lượng doanh nghiệp bất động sản giải thế với 3.394 doanh nghiệp. Tuy nhiên, con số này vẫn giảm tới 52,4% so với cùng kỳ năm 2022.

Theo bà Miền, những con số này đã bước đầu cho thấy sự hồi phục tích cực của các doanh nghiệp, tuy chưa phải hoàn toàn và trên diện rộng. Các doanh nghiệp đã phần nào đã thoát khỏi nguy cơ “mất phanh”, tuy chưa đủ lực để có thể “vượt dốc”.

Mỗi tháng vẫn có khoảng 107 doanh nghiệp bất động sản rời khỏi thị trường. Riêng với các sàn giao dịch, có tới 20% sàn tiếp tục đối diện nguy cơ giải thể, phá sản. 40% sàn đang phải nỗ lực chống đỡ để duy trì, chỉ còn hoạt động với một vài nhân sự nòng cốt.

Vẫn có không ít doanh nghiệp tiếp tục gặp khó khăn về nguồn vốn do không bán được hàng, không huy động được nguồn vốn trả trước của khách hàng, cũng không huy động được nguồn vốn từ các kênh tài chính quen thuộc trái phiếu, tín dụng ngân hàng.

Nhiều doanh nghiệp đang cố gắng cầm cự, ‘sống bằng niềm tin’ rằng thị trường sẽ khôi phục vào cuối năm 2023.

Thực tế trên thị trường bất động sản thời gian vừa qua cũng cho thấy, nhiều doanh nghiệp sau thời gian dài khó khăn, vật lộn với nợ trái phiếu như Novaland, Hưng Thịnh cũng bắt đầu tái khởi động thi công một số dự án.

Với Novaland, thời gian gần đây doanh nghiệp này đang nỗ lực mua lại và thương lượng để gia hạn các lô trái phiếu trị giá hàng nghìn tỷ đồng. 

Nhiều vướng mắc pháp lý tại các dự án như NovaWorld Phan Thiet, Aqua City, The Grand Manhattan của doanh nghiệp này cũng đang dần được tháo gỡ. 

Hưng Thịnh cũng vừa đạt được các thoả thuận gia hạn các lô trái phiếu. Trong đó, 2 lô trái phiếu của Công ty CP Dịch vụ giải trí Hưng Thịnh Quy Nhơn có tổng giá trị phát hành 4.000 tỷ đồng và 2 lô trái phiếu của Công ty CP Hưng Thịnh Land có tổng giá trị phát hành 3.300 tỷ đã được điều chỉnh kỳ hạn 36 tháng thành 60 tháng và ngày đáo hạn điều chỉnh thành trong năm 2026.

Công ty CP BCG Land mới đây đã gia hạn thành công lô trái phiếu giá trị 2.500 tỷ đồng, kỳ hạn 36 tháng điều chỉnh thành kỳ hạn 60 tháng, ngày đáo hạn là 31/3/2026.

Tính tới ngày 23/8, 44 tổ chức phát hành đã đạt được thỏa thuận gia hạn thời hạn trái phiếu với trái chủ và có báo cáo chính thức lên HNX với tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp được gia hạn là hơn 58.803 tỷ đồng.

Bên cạnh việc đàm phán gia hạn, giới chuyên gia nhận định, thị trường trái phiếu đang dần ấm dần lên. Trong tháng 8/2023, đã có 22 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với tổng giá trị 25.055 tỷ đồng. Lũy kế từ đầu năm, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp là 132.358 tỷ đồng.

Thị trường sẽ chuyển mình vào năm tới

Để thị trường bất động sản có thể đạt được những chuyển biến rõ rệt, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, các doanh nghiệp cần thêm nhiều các giải pháp thật sự cụ thể, chi tiết và mạnh tay hơn nữa từ phía Chính Phủ, các bộ ngành nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường. 

Theo đó, thời gian vừa qua, các doanh nghiệp đã tiếp tục nghi nhận những tín hiệu ‘trợ lực’ từ phía ngân hàng. Tuy nhiên, sự hấp thụ về vốn chưa đạt như kỳ vọng.

Ngân hàng Nhà nước đã hạ lãi suất điều hành 4 lần liên tiếp kể từ tháng 3/2023. Lãi suất vay ngân hàng có sự điều chỉnh giảm rõ rệt, dao động từ 6,7% đến 10%, tiệm cận về mức đầu năm 2022, giảm từ 0,4% đến 3,5% so với cuối quý II/2023.

Song, trên thực tế, nhiều dự án chưa được giải quyết vướng mắc pháp lý, doanh nghiệp chưa có nhu cầu vay ngân hàng. Nhiều doanh nghiệp vừa ‘thoát khỏi cửa tử’, do đó, họ chỉ có khả năng hấp thụ vốn từ từ.

Ngoài ra, Thông tư 06 cho phép vay đảo nợ, kích hoạt cạnh tranh lãi suất của các ngân hàng, mở ra cơ hội để các khách hàng tiếp cận được với các khoản vay có chi phí thấp hơn. Tuy nhiên, thực tế do thủ tục vay không dễ, chi phí phát sinh lớn…, nên tác dụng chưa đạt được như kỳ vọng.

Bên cạnh đó, thị trường chưa có nhiều sản phẩm phù hợp nhu cầu được chào bán khiến người dân chưa có nhu cầu vay để mua bất động sản. Trong khi đó, đây là yếu tố hết sức quan trọng, mang tính quyết định cho sự ‘chuyển mình’ của thị trường bất động sản.

Cùng với nút thắt về pháp lý, nguồn vốn, thì niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư chính là ‘chốt chặn’ cuối cùng cần giải tỏa để thị trường bất động sản và các doanh nghiệp thực sự trở về trạng thái bình thường mới.

Để tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp và thị trường bất động sản, VARs cho rằng, Chính phủ cần tiếp tục hoàn thành các dự thảo luật liên quan theo đúng kế hoạch, nhất là các quy định liên quan đến việc tính tiền sử dụng đất, đền bù, giải phóng mặt bằng. 

Theo ông Trần Văn Bình, Tổng thư ký kiêm Phó chủ tịch VARs, thị trường khó có thể ghi nhận sự thay đổi đột biến trong từ nay đến cuối năm nay, nhưng đây sẽ là bước đệm cho sự chuyển mình của thị trường vào năm tới.

Trong thời hian này, song song với các biện pháp đảm bảo duy trì hoạt động, các doanh nghiệp bất động sản, sàn môi giới cần chú ý chuẩn bị nguồn lực tốt nhất để đảm bảo có thể ngay lập tức vào cuộc khi thị trường phục hồi trở lại.